経年劣化という言葉はよく耳にしますが、具体的にはどのような劣化を指すのか曖昧ですよね。
家の各箇所の経年劣化や皮革バッグなどファッションの経年劣化など、経年劣化と呼ばれるものには様々な種類がありますが、今回は「住まい」にまつわる経年劣化について、まとめてみたいと思います。
得にお家のリフォームや引越し、中古物件の売却・購入などをお考えの方は、「経年劣化」と「破損」の違いなど、注意すべき点がありますので、こちらのまとめぜひ参考にしてみてください。
これから大切なマイホームで長く快適に暮らしたい人も知っておいて損はありません。
目次
経年劣化とは？
経年劣化とは、「時が経つにつれて性能や機能が低下すること」をいいます。
住まいに関していうと、年月が経過するうちに、自然に色が褪せてきたり、太陽光による日焼け、生活の中での付着汚れ、表面の痛みや剥がれなど、特別な力を加えなくても機能の一部が不能になったり、物理的・構造的に変化してしまい製品の質や性能が低下してしまうことを指します。
住宅は、完成した瞬間から経年劣化が始まります。劣化具合が家の価値を決める要素にもなってきます。
タイミングを逃してしまうと、後になって多額の補修費用が掛かったり、せっかく大金を掛けて建てた大切な財産である家の価値が下がったりしてしまうこともありますので、補修が必要な場合は早めに対策するのが吉です。
大切な家の価値を長く保つ為にも、こまめなチェックがとても大切です。
ここでは、補修が必要な経年劣化を見逃さないために、チェックすべきポイントを築年数ごとにまとめましたので、ぜひこのチェックポイントを抑えて、住まいの経年劣化チェックを行ってみてくださいね。
築10年前後のお家の経年劣化チェックポイント
築10年程度経ってくると、初めてのリフォームや手入れを考え始める方も多いのではないでしょうか。ここでは築10年程度のお家によくある劣化のポイントをまとめてみます。
築10年前後で見られる劣化事例
- 外壁の汚れ、コケやカビなどの付着
- サイディング外壁の目地の縮み、劣化
- スレート屋根の塗装の痛み
- 屋上やバルコニーの防水の劣化
- サッシまわりのシーリングの縮み、劣化
- 外部木部や鉄部の腐食
- 洗面所など水まわりの床下地の腐食
- シロアリの被害
- 全自動給湯器の故障 など
築10年前後のリフォームのポイント
築10年前後まで何もお手入れをしないでいると、色々と劣化が目立ってきます。
得に「屋根」「外壁」「床下」などの劣化は、家の構造に関わる大切な部分です。築10年程度は、点検やメンテナンスの時期になりますので要チェックです。「まだ大丈夫かな？」と思っても、放っておくと家に甚大なダメージがあるのがこの部位です。この時期に適切なお手入れをしておけば、築20年目で大きな差が出ますので、必ずチェック、修繕を行ってほしいポイントです。
屋外の木部や鉄部も、劣化が顕著に出ます。表面だけでなく、中まで腐食しているケースもありますので気をつけてくださいね。表面だけであれば塗り替えだけで済みますが、腐食が進んてしまうと修繕に多額の費用がかかってしまいます。この部分は早めのチェックが重要です。
続いては、築15〜20年のリフォームについてまとめました。
築15年〜築20年前後のお家の経年劣化チェックポイント
築15年～築20年前後で見られる劣化事例
- 外壁のヒビ、継ぎ目の劣化、内部浸水による腐食
- スレート屋根の劣化、内部腐食、雨漏り
- 屋根瓦のズレ、漆喰の落ち
- 床下の湿気、シロアリによる土台の腐食
- 内装の汚れ、傷の目立ち
- 網戸の歪み、サッシ、戸車の劣化
- 水まわりの汚れ、傷の目立ち
- 全自動給湯器の故障 など
築15年～築20年前後のリフォームのポイント
築20年前後ともなると、住んでいる人の生活スタイルも変わってくる時期ですね。それに伴い、キッチンを新しくしたい、間取りを変えたいなど、リフォームしたい箇所が出てくる時期と思います。
家の内部も見えないところで大きな劣化が始まっている時期でもあります。特に浴室や水まわりでは、土台や窓台がすでに腐食しているケースも少なくありません。水まわりや屋根、外壁などこのような劣化は内部でおこっているので、一見キレイに見えてしまうところが怖いポイント。実は外壁の細かいヒビ割れから水分を吸い込んで、内部が腐食しているケースもあります。外からは見えない部分で劣化が進行している可能性があることを把握して、早めにチェックしておくのが得策です。
次は、築25年超のリフォームについてです。
築15年〜築20年前後のお家の経年劣化チェックポイント
築25年超で見られる劣化事例
- これまでの劣化箇所がさらに悪化
- サッシ本体の劣化
- 配管の劣化
- 基礎にクラック など
築25年超のリフォームのポイント
リフォームか建て替えかで悩むのがこの時期ですよね。これまでにどんなリフォームやお手入れをしてきたかで、構造部分の劣化具合が決まっています。その様子で、これからのお家のお手入れの方向性を決断すると良いでしょう。
これまでにメンテナンスをしっかりしてきた家と、劣化を放置してきた家とでは、ここからのリフォームにかかる金額が1,000万円近くの差が出ることもあります。特に家の構造に関わる部分の劣化が進んでいると、補修費用は今までのメンテナンス費用とは比較にならないほど大きな費用がかかってしまう事があることを知っておきましょう。だからこそ、築年数が浅い頃からのこまめなチェックと修繕が大切になってくるのですね。
「まだ大丈夫そう」と、お家のお手入れを放置したせいで、築20年を超えたあたりで500万～700万以上の補修費用が掛かってしまった例は多々あります。劣化がひどく、建て替えに必要な費用の7割以上かかってしまうようなリフォームになるのであれば、建て替えを選択することをお勧めします。
また1981年より前に建てた家は、古い耐震基準に沿って建てられているので、地震に弱い家です。リフォームの際には、耐震補強工事も行っておきましょう。
賃貸物件の経年劣化について
賃貸物件では、破損の有無に関わらず、時間の経過とともにその価値が減少すると考えられていますが、敷金において仮に借主（入居者）が原状回復費用を負担することとなった場合でも、経年劣化を考慮し、価値の減少分まで負担させる必要はないとされています。
その価値の減少分とは、「通常損耗（自然損耗）」と呼びますが、その分の原状回復は借主には責任がないという事ですね。賃貸ではこの原状回復の際に、敷金問題がトラブルがよく問題になっていることを耳にした方も多いと思います。
「経年変化、通常の使用による損耗（自然損耗）等の修繕費用は賃料に含まれる」
この事を忘れずにいてくださいね。そうすれば賃貸トラブルを避けられる可能性がぐんと増します。
これを知らずにいると、大家さんや賃貸会社に言われるがまま、敷金を修繕費用に当てられて、返ってくるはずだった敷金を逃してしまうことになりますので、要注意です。
詳しい事は国土交通省からガイドラインが出ていますので、実際に引き渡しの予定が入ったらこちらを参考に、泣き寝入りなんてことのないようにしたいですね。
参考→原状回復をめぐるトラブルとガイドライン
まとめ
いかがでしたか？
経年劣化のチェックは、何も悪い事ばかりの発見ではありません。
大切な家の状態に気づくチャンスでもあるのです。できたら期間を決めてチェックすることを習慣づけられるととてもいいですね。「毎年桜の咲く頃にチェック」など、楽しみながら大切な我が家にもっと愛着を持てる機会にしたいですね。
もし経年劣化の最中に「修繕が必要だな」と感じた箇所があれば、放置せずに早めに対策するのが重要です。その際、屋根や外壁など、大きな箇所の際は、プロに任せてしまった方が時間も費用も結果的にお得になる場合が多いです。素人判断では、簡単なように見えて自己処理したけども、数年後に後悔してしまった、なんてこともありますので、不安な事はすぐにプロに相談してしまいましょう！同じような事例をたくさん扱ってきていますので、安心して任せられますよ。
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